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PMOC em condomínio: quando é obrigatório e quem assina o plano

Atualizado em 04/11/2026 · 7 min de leitura

O PMOC (Plano de Manutenção, Operação e Controle) é o plano escrito que organiza a limpeza, a manutenção e o controle do ar-condicionado para proteger a saúde de quem usa o ambiente. A Lei 13.589/2018 exige o plano em edifícios de uso público e coletivo que tenham ambientes climatizados artificialmente.

No caso do PMOC em condomínio, o foco são os aparelhos das áreas comuns. A Portaria 3.523/1998, do Ministério da Saúde, exige responsável técnico para sistemas acima de 60.000 BTU/h, e é ele quem implanta e mantém o PMOC no prédio. Como a lei não cita condomínios, confirme o enquadramento do seu prédio com a vigilância sanitária da cidade.

O que a lei e a portaria exigem

A Lei 13.589/2018 é curta. Ela determina o PMOC, manda seguir os parâmetros de qualidade do ar definidos pela Anvisa e pelas normas da ABNT e dá prazo de 180 dias, contados da regulamentação, para os sistemas já instalados. A lei não fixa limite de capacidade nem traz multa própria. O trecho que exigia engenheiro mecânico como responsável técnico pelo PMOC foi vetado.

Os detalhes práticos estão na Portaria 3.523/1998, anterior à lei:

• todo sistema, de qualquer tamanho, deve ser mantido limpo e em boas condições, com filtros verificados e trocados quando preciso;
• a limpeza deve usar produtos biodegradáveis registrados para esse fim;
• a renovação de ar deve ser de no mínimo 27 m³/h por pessoa;
• acima de 5 TR (60.000 BTU/h), o responsável pelo sistema deve manter um responsável técnico habilitado, que implanta o PMOC, garante sua execução, guarda os registros e divulga os resultados aos ocupantes.

Quem fiscaliza e quais são as penalidades

A fiscalização do PMOC cabe à vigilância sanitária. O CREA fiscaliza o profissional, conferindo a ART com quem assina os relatórios do plano. Pela portaria, descumprir essas regras é infração sanitária, sujeita às penalidades da Lei 6.437/1977, como advertência, multa e interdição do estabelecimento. As multas dessa lei variam conforme a gravidade:

Quando o condomínio precisa de PMOC

Como somar os 60.000 BTU/h

A portaria fala em sistemas de climatização com capacidade acima de 60.000 BTU/h, sem detalhar a conta. A leitura corrente no setor é somar a capacidade de todos os aparelhos das áreas comuns, mesmo em ambientes diferentes. Exemplo: quatro splits de 18.000 BTU/h, entre salão de festas, academia e portaria, somam 72.000 BTU/h e passam do limite.

Repare na redação: a portaria diz acima de, e muitos materiais do setor dizem igual ou superior. Se o seu prédio está perto do limite, pergunte ao responsável técnico ou à vigilância sanitária.

E o condomínio residencial?

A lei fala em edifícios de uso público e coletivo e não menciona condomínios. Materiais do setor voltados a síndicos recomendam o PMOC quando a soma dos aparelhos das áreas comuns, como salão de festas, academia e portaria, chega ao limite. Em condomínios comerciais, que recebem público, o enquadramento é mais direto.

Na prática, se as áreas comuns passam de 60.000 BTU/h, o caminho mais seguro é ter o PMOC com responsável técnico. Abaixo disso, a portaria continua exigindo limpeza e manutenção, e um plano simples com registros ajuda a provar que o cuidado foi feito.

Quem elabora e assina o PMOC

O plano deve ser feito por profissional legalmente habilitado. O modelo oficial da portaria pede o registro no conselho de classe e a ART do responsável técnico. Engenheiros, em geral da área mecânica, assinam com ART no CREA. O Conselho Federal dos Técnicos Industriais também habilita técnicos em refrigeração e ar-condicionado, mecânica e eletromecânica (Resolução CFT 068/2019), posição contestada pelo sistema Confea/Crea.

Para o síndico, o essencial é:

• pedir o registro do profissional no conselho e o documento de responsabilidade técnica do serviço;
• guardar o PMOC no prédio, como manda a portaria, com os registros de cada serviço;
• deixar os resultados à vista de quem usa os ambientes, por exemplo no quadro de avisos.

O que o plano contém e o checklist dos splits

Conteúdo mínimo do PMOC

O Anexo I da Portaria 3.523/1998 traz o modelo. Ele inclui:

• identificação do prédio, do responsável pelo imóvel e do responsável técnico;
• relação dos ambientes climatizados, com atividade, número de ocupantes, área e carga térmica;
• projeto de instalação do sistema, anexado;
• plano de manutenção com cada atividade, periodicidade, data, quem executou e quem aprovou;
• recomendações aos usuários em caso de falha do equipamento e de emergência.

No modelo, a coluna de periodicidade vem em branco. Quem define cada prazo é o responsável técnico, com base no manual do fabricante e na ABNT NBR 13971, que trata da manutenção programada de sistemas de refrigeração, ar-condicionado e ventilação.

Checklist dos splits das áreas comuns

Com base nos itens do modelo oficial para aparelhos com condensador remoto, como os splits:

• gabinete, serpentina e bandeja sem sujeira, danos ou corrosão;
• dreno da bandeja funcionando, sem gotejar no ambiente;
• isolamento térmico preservado e sem bolor;
• filtros limpos no prazo definido no plano;
• bandejas e serpentinas lavadas com remoção do biofilme, sem desengraxantes ou produtos corrosivos;
• ambiente sem mofo, mau cheiro, infiltração ou produtos químicos guardados;
• cada serviço registrado, com data e responsável.

O split comum recircula o ar do ambiente e não traz ar de fora. Em salão de festas e academia fechados, peça ao responsável técnico para avaliar a renovação de ar. Para organizar a rotina, use o checklist de ar-condicionado das áreas comuns e o checklist de academia. O Kit Manutenção Predial inclui esses itens no plano anual.

Resumo para o síndico

• Some a capacidade dos aparelhos das áreas comuns.
• Acima de 60.000 BTU/h, contrate responsável técnico com ART e mantenha o PMOC no prédio.
• Exija registro de cada serviço e deixe os resultados à vista dos usuários.
• Abaixo do limite, mantenha a limpeza e os registros do mesmo jeito.
• Na dúvida sobre o enquadramento, consulte a vigilância sanitária do município.

Perguntas frequentes

Condomínio residencial é obrigado a ter PMOC?

A lei não cita condomínios, e sim edifícios de uso público e coletivo. O setor costuma incluir as áreas comuns climatizadas, sobretudo acima de 60.000 BTU/h. Como a fiscalização é local, confirme com a vigilância sanitária da sua cidade.

O PMOC precisa ser renovado todo ano?

A lei e a portaria não fixam validade. O plano precisa estar atualizado e com os registros em dia. Materiais do setor recomendam revisá-lo uma vez por ano, o que é uma boa prática.

O zelador pode limpar os filtros?

Pode, se o PMOC prever a tarefa e o responsável técnico orientar como fazer. A portaria admite execução direta ou por empresa contratada, desde que cada serviço fique registrado.

Fontes

• Lei nº 13.589, de 4 de janeiro de 2018 (Planalto)
• Portaria GM/MS nº 3.523, de 28 de agosto de 1998 (Ministério da Saúde)
• Anexo I da Portaria nº 3.523/1998, modelo de PMOC (Ministério da Saúde, PDF)
• Lei nº 6.437, de 20 de agosto de 1977, infrações sanitárias (Planalto)
• Nota técnica do Confea sobre fiscalização em sistemas de climatização (Confea)
• Verão redobra cuidados com aparelho de ar-condicionado (Condomínio SC)

Periodicidades são referências comuns de normas e do mercado. Valem primeiro o manual do fabricante, a legislação do seu estado e município, a orientação do responsável técnico e a convenção do condomínio. Este material não substitui laudos nem a ART de profissional habilitado.