Responsabilidade do síndico na manutenção: o que diz a lei

Atualizado em 04/11/2026 · 7 min de leitura

A responsabilidade do síndico na manutenção começa no Código Civil. O art. 1.348 diz que compete ao síndico "diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns" e zelar pelos serviços que interessam aos moradores (inciso V). Também cabe a ele fazer o seguro da edificação, elaborar o orçamento do ano e prestar contas à assembleia.

Quando a manutenção falha por omissão, o condomínio pode ter de indenizar quem sofreu o dano, e o síndico pode ser cobrado pessoalmente, ser destituído e, em casos graves, responder na esfera criminal. A proteção também é clara: ter um plano, cumpri-lo, registrar o que foi feito e prestar contas. Este texto é informativo e não substitui a orientação de um advogado.

O que o Código Civil manda o síndico fazer

O art. 1.348 lista nove competências. Para a manutenção, pesam mais estas:

Inciso III: informar de imediato a assembleia sobre processo judicial ou administrativo de interesse do condomínio.
Inciso IV: cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as decisões da assembleia.
Inciso V: cuidar da conservação e da guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços.
Inciso VI: elaborar o orçamento de receitas e despesas de cada ano.
Inciso VIII: prestar contas à assembleia todo ano e sempre que pedirem.
Inciso IX: fazer o seguro da edificação.

O § 2º do mesmo artigo permite transferir funções administrativas a terceiros, como uma administradora, com aprovação da assembleia, salvo se a convenção proibir. Mesmo com administradora e empresas contratadas, o inciso V continua pedindo que você zele pela prestação dos serviços: acompanhar e cobrar faz parte do cargo.

Seguro obrigatório e reparos urgentes

O seguro da edificação é obrigatório

O art. 1.346 exige seguro de toda a edificação contra incêndio ou destruição, total ou parcial, e o art. 1.348, IX, põe essa contratação nas mãos do síndico. Mantenha a apólice em vigor e renove antes do vencimento. Coberturas de responsabilidade civil, que indenizam danos a terceiros, são adicionais e opcionais: discuta com o corretor e a assembleia o que faz sentido para o prédio.

Reparos necessários não precisam esperar a assembleia

Pelo art. 1.341, obras ou reparos necessários podem ser feitos pelo síndico sem autorização prévia. Se forem urgentes e caros, você manda fazer e informa a assembleia, que deve ser convocada logo. Se não forem urgentes e a despesa for alta, é preciso aprovação prévia em assembleia convocada para isso. Na prática, um risco à segurança não precisa esperar a próxima reunião ordinária.

Os riscos da omissão: indenização, destituição e esfera criminal

Indenização

Pelo Código Civil, quem causa dano a outra pessoa por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência comete ato ilícito (art. 186) e fica obrigado a reparar o dano (art. 927). Acidentes ligados à falta de manutenção, como em elevadores, instalações de gás ou playground, costumam recair sobre o condomínio. Em alguns casos, depois de condenado, o condomínio pode cobrar do síndico em ação regressiva, e advogados da área lembram que o síndico pode responder pessoalmente quando deixa de fazer os reparos necessários.

Destituição

O art. 1.349 permite que a assembleia, especialmente convocada, destitua o síndico pelo voto da maioria absoluta de seus membros. Os motivos previstos são praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio, e a conservação das partes comuns é uma das tarefas centrais do cargo. Confira também o que diz a convenção do seu prédio.

Esfera criminal

Em casos com pessoas feridas ou mortas, a omissão pode ser apurada também na esfera criminal. O Código Penal considera relevante a omissão de quem devia e podia agir para evitar o resultado, inclusive quando a lei impõe o dever de cuidado (art. 13, § 2º). Advogados especializados citam como exemplo o piso quebrado da área comum que não é consertado e provoca uma queda.

Como se proteger na prática

Tenha um plano e cumpra o calendário

Liste os sistemas, as periodicidades e os responsáveis, como prevê a NBR 5674, e coloque os custos no orçamento anual. Um modelo pronto, como o do Kit Manutenção Predial, encurta o caminho. Nos sistemas de maior risco, use roteiros de verificação, como o checklist de elevadores, o checklist de central de gás e o checklist de playground. Um plano cumprido mostra que você agiu com cuidado.

Registre e guarde as provas

Guarde notas fiscais, relatórios, laudos com ART, fotos com data e atas. Tenha um arquivo por ano e por sistema e entregue tudo ao sucessor quando sair do cargo.

Preste contas com transparência

Mostre ao conselho e à assembleia o que foi feito, o que está atrasado e por quê. Se a assembleia recusar uma despesa recomendada por laudo, registre em ata a recomendação técnica e a decisão.

Contrate com escopo e confira a habilitação

Exija contrato com escopo, periodicidade, relatório de cada visita e ART quando houver serviço técnico. Confira a habilitação da empresa: a manutenção de extintores, por exemplo, só pode ser feita por empresa registrada no Inmetro.

Considere o seguro de responsabilidade civil do síndico

Ele não é obrigatório. Em geral, cobre falhas involuntárias no exercício da função que causem prejuízo a terceiros e não cobre atos intencionais. Leia as exclusões com o corretor.

Saiba quando procurar um advogado

Procure orientação jurídica quando houver acidente com vítima, notificação ou processo contra o condomínio, pedido de destituição, conflito com a construtora sobre garantia ou dúvida sobre uma obrigação legal local. Em questões técnicas, como risco estrutural, chame um engenheiro, que emitirá laudo com ART.

Resumo para o síndico

O Código Civil põe a conservação das partes comuns, o orçamento, a prestação de contas e o seguro nas mãos do síndico (art. 1.348).
Reparo necessário e urgente pode ser feito sem esperar a assembleia, com comunicação imediata (art. 1.341).
A omissão pode gerar indenização, ação regressiva contra o síndico, destituição (art. 1.349) e, em casos graves, apuração criminal.
Plano cumprido, registros e prestação de contas são a sua principal defesa.
Contrate com escopo, exija ART e avalie o seguro de responsabilidade civil do síndico.
Diante de acidente, processo ou pedido de destituição, consulte um advogado.

Perguntas frequentes

O síndico responde com o próprio patrimônio?

Pode responder, mas não em qualquer caso. Em regra, quem responde perante a vítima é o condomínio. O síndico pode ser cobrado pessoalmente quando age com negligência, como ao deixar de fazer reparos necessários, ou com excesso. Cada caso depende das provas.

Contratar uma empresa de manutenção transfere a responsabilidade?

Não por completo. Contratar bem reduz o risco, mas o Código Civil continua pedindo que o síndico zele pela prestação dos serviços (art. 1.348, V). Acompanhe, cobre relatórios e registre.

O seguro obrigatório cobre acidentes com moradores?

O art. 1.346 exige seguro contra incêndio ou destruição, total ou parcial. Danos a terceiros dependem de coberturas adicionais de responsabilidade civil. Confira a apólice com o corretor.

A assembleia não aprovou a obra. E agora?

Se o reparo for necessário e urgente, o art. 1.341 permite fazê-lo e comunicar a assembleia. Se não for urgente, registre em ata a recomendação técnica e a decisão e procure orientação jurídica se houver risco.

Fontes

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Periodicidades são referências comuns de normas e do mercado. Valem primeiro o manual do fabricante, a legislação do seu estado e município, a orientação do responsável técnico e a convenção do condomínio. Este material não substitui laudos nem a ART de profissional habilitado.