ZelatórioNBR 5674: a norma de manutenção predial em linguagem simples
A NBR 5674 é a norma da ABNT que estabelece os requisitos para o sistema de gestão da manutenção de edificações. Em linguagem simples, ela diz como organizar a manutenção do prédio: um programa escrito, responsáveis definidos, orçamento, registros e acompanhamento. O objetivo é manter o prédio como foi projetado e evitar que ele perca desempenho com o desgaste dos sistemas.
Prédios mais antigos não ficam de fora: a norma pede que eles se adaptem ou montem o próprio programa de manutenção. A edição atual é de 2024 e incorpora uma emenda publicada em janeiro daquele ano. A norma trabalha junto com a NBR 14037, que trata do manual de uso, operação e manutenção, e com a NBR 16747, que trata da inspeção predial.
O que a NBR 5674 organiza na manutenção do prédio
A norma não traz uma lista única de serviços para todos os prédios. Ela organiza a gestão: quem responde, o que precisa ser planejado, como contratar e como provar o que foi feito. O resumo abaixo se baseia em materiais técnicos publicados sobre a norma, cujo texto é vendido pela ABNT.
O programa de manutenção
Segundo esses materiais, o programa reúne:
- as atividades necessárias em cada sistema;
- a periodicidade de cada atividade;
- os responsáveis;
- os documentos, normas e projetos de referência;
- a previsão orçamentária anual;
- as inspeções periódicas, com relatório.
Quem responde pela gestão é o proprietário ou, no condomínio, o síndico. A manutenção precisa seguir a própria norma, as outras normas técnicas aplicáveis e o manual do prédio. A norma também orienta orçamentos, contratações, o controle dos serviços e a gestão dos documentos. Os anexos trazem modelos de exemplo, que não limitam o que cada prédio precisa.
Tipos de manutenção e quem executa cada serviço
A estrutura de manutenção precisa dar conta de três tipos de serviço. Em termos simples, a manutenção de rotina é o cuidado do dia a dia, a preventiva é programada para evitar a falha e a corretiva resolve o que já falhou. Para cada serviço, o programa indica quem executa: a equipe local, como o zelador, uma empresa capacitada ou uma empresa especializada.
Registros e garantia
Registro é o que transforma manutenção feita em manutenção comprovada. Relatórios, notas fiscais, laudos, contratos e atas formam o histórico do prédio e mostram o que foi planejado e o que foi realizado.
Esse histórico pesa na garantia: a NBR 17170, de 2022 e voltada sobretudo a empreendimentos novos, liga o direito à garantia à manutenção feita conforme o manual e a NBR 5674, e a falta de manutenção, ou de prova dela, pode levar à perda da garantia.
O que mudou na edição de 2024
A NBR 5674 existe desde 1977 e teve edições em 1980, 1999 e 2012 antes da atual. A mudança mais recente veio de um ajuste entre normas:
- Em dezembro de 2022, a ABNT publicou a NBR 17170, sobre prazos de garantia.
- Em setembro de 2023, segundo a CBIC, a ABNT colocou em consulta nacional projetos de emenda a quatro normas que tratam de garantia: NBR 5674, NBR 14037, NBR 16280 (reformas) e NBR 15575-1 (desempenho). A ideia era evitar conflitos entre elas.
- Em 23 de janeiro de 2024, foram publicadas as emendas da NBR 5674, da NBR 14037 e da NBR 15575-1. A edição de 2024 da NBR 5674 já incorpora a emenda.
A ABNT não divulga um resumo público das alterações: o detalhe está no texto da norma. Pelo que foi divulgado, o foco foi alinhar o texto às regras de garantia.
Como a NBR 5674 se liga às normas NBR 14037 e NBR 16747
NBR 14037: o manual de uso, operação e manutenção
A NBR 14037 traz as diretrizes para elaborar o manual que a construtora ou a incorporadora entrega ao proprietário. É nele que estão os sistemas do prédio e os cuidados recomendados para cada um, por isso ele é o ponto de partida do programa de manutenção. A NBR 14037 também recebeu emenda em janeiro de 2024.
NBR 16747: a inspeção predial
Publicada em maio de 2020, a NBR 16747 trata de diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento da inspeção predial, em edificações de qualquer tipo, públicas ou privadas. Na inspeção, um profissional habilitado avalia o prédio como um todo: como ele está conservado e se a manutenção segue a NBR 5674.
O laudo aponta anomalias e falhas de uso, operação e manutenção e traz recomendações organizadas por urgência. Essas recomendações devem entrar no cronograma do plano. A NBR 16747 não fixa um prazo único de inspeção para todos os prédios, e algumas cidades têm lei própria, como o Rio de Janeiro, que exige autovistoria periódica.
| Norma | Do que trata | Para que serve ao síndico |
|---|---|---|
| NBR 5674 | Gestão da manutenção | Organizar o programa, contratar e registrar |
| NBR 14037 | Manual de uso, operação e manutenção | Ponto de partida do plano |
| NBR 16747 | Inspeção predial | Avaliar o prédio e conferir se a manutenção está em dia |
| NBR 17170 | Garantias das edificações | Saber o que pode levar à perda da garantia |
Como aplicar a NBR 5674 no seu condomínio
- Reúna o manual do prédio e os manuais dos equipamentos. Se não houver manual, contrate uma vistoria.
- Monte o programa com atividades, periodicidades, responsáveis e custo estimado. Um modelo pronto, como a planilha do Kit Manutenção Predial, acelera esse passo.
- Transforme as tarefas de rotina em checklists, como o checklist de bombas de recalque e o checklist de reservatórios e cisternas.
- Contrate com escopo escrito e exija relatório, nota fiscal e ART quando for o caso.
- Guarde os registros e apresente o andamento ao conselho e à assembleia.
- Revise o programa uma vez por ano e depois de cada inspeção predial.
Resumo para o síndico
- A NBR 5674 organiza a gestão da manutenção: programa, responsáveis, orçamento, registros e acompanhamento.
- A gestão é responsabilidade do síndico, mesmo quando ele contrata empresas.
- A edição de 2024 incorpora a emenda publicada em 23/01/2024, ligada às regras de garantia.
- O manual do prédio (NBR 14037) é o ponto de partida; a inspeção predial (NBR 16747) confere se a manutenção está em dia.
- Sem registro não há prova: guarde relatórios, notas, laudos e atas.
Perguntas frequentes
A NBR 5674 é lei?
Não, é uma norma técnica. Mas o Código Civil manda o síndico cuidar da conservação das partes comuns, e a NBR 5674 é a referência usada para avaliar se a manutenção foi bem feita, inclusive na inspeção predial e nas discussões sobre garantia.
Onde encontro o texto da norma?
O texto oficial é vendido pela ABNT e por distribuidores autorizados. Resumos ajudam a entender a lógica, mas não substituem a norma nem a orientação de um engenheiro.
Meu prédio é antigo. A NBR 5674 vale para ele?
Vale. A norma pede que prédios anteriores a ela se adaptem ou montem um programa de manutenção.
Preciso refazer o plano por causa da edição de 2024?
Não necessariamente do zero. Se o plano foi montado com base na edição de 2012, peça ao responsável técnico que o revise com base na edição atual, principalmente nos pontos ligados à garantia.
Fontes
- ABNT NBR 5674: ficha e histórico de edições (Target Normas)
- ABNT inclui normas relacionadas à norma de garantias em consulta nacional (CBIC)
- Boletim de normas técnicas de janeiro e fevereiro de 2024 (CBIC)
- Manutenção, garantias e vida útil das construções, apresentação publicada pelo CREA-RS (PDF)
- Publicada a norma ABNT NBR 16747 de inspeção predial (Sinduscon-PR)
- Como a norma de inspeção predial é aplicada aos condomínios (SíndicoNet)
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Periodicidades são referências comuns de normas e do mercado. Valem primeiro o manual do fabricante, a legislação do seu estado e município, a orientação do responsável técnico e a convenção do condomínio. Este material não substitui laudos nem a ART de profissional habilitado.