ZelatórioManutenção de elevador no condomínio: lei, contrato e alertas
A manutenção de elevador no condomínio se apoia em três pontos: contrato com empresa conservadora habilitada, visitas preventivas regulares, em geral mensais, e inspeção anual com relatório assinado por engenheiro nas cidades que exigem. Não há lei federal sobre o assunto. Quem define as obrigações é o município, e a regra muda de uma cidade para outra.
Em São Paulo, a lei exige empresa registrada na Prefeitura e o Relatório de Inspeção Anual (RIA). No Rio de Janeiro, a lei pede visita de rotina a cada 30 dias, no máximo, e inspeção anual. Em outras cidades, confirme a regra com a Prefeitura e com a conservadora.
O que a lei exige depende da sua cidade
No Congresso, o PL 6125/2013 prevê manutenção preventiva mensal, uso de peças originais ou compatíveis e inspeção anual com relatório assinado por engenheiro. Ele foi aprovado na Comissão de Constituição e Justiça da Câmara em março de 2026 e, até o fim de outubro, estava na fase de redação final, antes de seguir para o Senado.
Valem, então, as leis municipais. Compare as duas maiores capitais:
| São Paulo | Rio de Janeiro | |
|---|---|---|
| Lei | Lei 10.348/1987 | Lei 2.743/1999 |
| Empresa | Registrada na Prefeitura, com engenheiro responsável | Credenciada no órgão municipal; sem contrato, o elevador não pode funcionar |
| Visita de rotina | O texto original da lei não fixa prazo | No máximo a cada 30 dias, por planejamento, e não só quando há chamado |
| Inspeção anual | Obrigatória, com RIA assinado pelo engenheiro | Obrigatória, com intervalo de 11 a 13 meses |
| Documento | RIA emitido online e afixado na portaria | Uma via fica com o condomínio e outra vai à Prefeitura em até 30 dias |
Detalhes de São Paulo
A lei paulistana também exige, em cada elevador, placa com nome, endereço e telefone da conservadora, e obriga a empresa a manter plantão de emergência com pelo menos dois técnicos. Desde 2006, o RIA é emitido online, e o responsável técnico da conservadora recolhe ART para isso. A Lei 12.751/1998 determina que o RIA fique no quadro de avisos da portaria. Você pode consultar o último RIA pelo número da chapa do elevador no sistema RIA Online da Prefeitura.
A visita mensal é o padrão dos contratos na capital e costuma ser citada por entidades do setor como exigência local, mas não aparece no texto original da lei. Se precisar de certeza, confirme com a Prefeitura.
Detalhes do Rio de Janeiro
Em cada visita de rotina, o mecânico faz uma inspeção sumária de itens de segurança, como freio, fechos e contatos de porta, cabos de tração e para-choques. A ficha de visitas fica na casa de máquinas, assinada, e o condomínio guarda a cópia de cada atendimento. Se o resultado da inspeção anual for satisfatório, ele vale como certificado de funcionamento por até 13 meses.
NBR 16083 e as outras normas do elevador
A ABNT NBR 16083 trata da manutenção de elevadores, escadas rolantes e esteiras rolantes e traz requisitos para as instruções de manutenção. Use-a como base para cobrar da conservadora um roteiro escrito: o que é verificado em cada visita e com que frequência, conforme as instruções do fabricante do seu equipamento.
Para elevadores novos, vale a série ABNT NBR 16858, em vigor desde abril de 2024 no lugar da antiga NBR NM 207. A Parte 7 trata da melhoria de segurança em elevadores existentes e serve de referência em modernizações.
O que o contrato de manutenção deve ter
Antes de assinar ou renovar, confira se o contrato prevê:
- registro da empresa na Prefeitura, quando a cidade exige, e engenheiro responsável da área mecânica, registrado no CREA;
- ART do contrato de manutenção;
- frequência das visitas e roteiro do que é verificado em cada uma;
- atendimento de emergência, com prazo máximo de chegada, sobretudo para passageiro preso;
- inspeção anual e emissão do RIA, onde houver essa exigência;
- relatório ou ordem de serviço assinada a cada visita;
- cobertura de peças definida por escrito;
- indicadores de tempo de atendimento, chamados repetidos e tempo de elevador parado;
- seguro de responsabilidade civil da empresa.
O CREA-RJ recomenda que o síndico, ao ser eleito, revise o contrato e peça à empresa o último RIA. A dica vale para qualquer cidade.
O que o zelador pode conferir e os sinais de alerta
O zelador observa, registra e chama a empresa. Ele não mexe no equipamento: a lei do Rio proíbe a intervenção de porteiros e zeladores, inclusive com a chave de emergência das portas. Resgate de passageiro preso é tarefa da conservadora ou do Corpo de Bombeiros; o zelador tranquiliza o passageiro pelo interfone, chama a empresa e anota o horário.
Rotina do zelador
- testar o alarme e o interfone da cabine com a portaria;
- conferir a iluminação da cabine e as placas de capacidade e da conservadora;
- observar nivelamento, portas, botões e ruídos nos andares;
- manter a casa de máquinas trancada, limpa, seca e sem objetos guardados;
- avisar a empresa sobre infiltração na casa de máquinas ou água no poço;
- conferir se a ficha de cada visita foi preenchida e assinada;
- anotar os defeitos do mês para cobrar a conservadora.
Para registrar essa rotina com data, use o checklist de elevadores. O Kit Manutenção Predial reúne esse e os demais checklists do prédio.
Sinais de alerta
| Sinal | O que fazer |
|---|---|
| Degrau entre o piso do andar e o da cabine, parada entre andares ou trancos | Tirar de uso e chamar a conservadora |
| Porta que não abre, não fecha ou elevador andando com a porta aberta | Desligar na hora e chamar a conservadora |
| Fio desencapado ou óleo no piso da casa de máquinas | Chamar a conservadora e manter o acesso fechado |
| Mesmo defeito voltando no mês | Pedir relatório técnico e cobrar solução definitiva |
| Quebras frequentes, peças sem reposição ou conta de luz subindo | Avaliar modernização com parecer independente |
Resumo para o síndico
- Confira a lei do seu município: ela define registro da empresa, frequência das visitas e inspeção anual.
- Mantenha contrato com conservadora habilitada, com engenheiro responsável e ART.
- Exija relatório de cada visita e, onde houver, o RIA em dia.
- Oriente o zelador a observar e chamar a empresa, nunca a mexer no elevador.
- Tire o elevador de uso diante de desnível, trancos ou falha de porta.
Perguntas frequentes
A manutenção mensal é obrigatória em todo o Brasil?
Não há lei federal. O PL 6125/2013 prevê a manutenção mensal, mas ainda não virou lei. Algumas cidades já exigem, como o Rio de Janeiro, com visita a cada 30 dias, no máximo. Confira a regra do seu município.
O que é o RIA?
É o Relatório de Inspeção Anual. A conservadora faz uma vistoria detalhada e emite o documento, assinado por engenheiro. Em São Paulo, ele é exigido pela Lei 10.348/1987. Onde não houver essa exigência, inclua a inspeção anual no contrato.
Contrato com peças ou sem peças?
Depende da idade do equipamento. Para elevadores novos, o setor costuma indicar contrato sem peças. Para os mais antigos, o contrato com peças tende a compensar, embora custe mais. Compare propostas com o mesmo escopo.
Fontes
- Lei nº 10.348/1987, elevadores (Câmara Municipal de São Paulo)
- RIA, Relatório de Inspeção Anual (Prefeitura de São Paulo)
- Lei nº 2.743/1999, aparelhos de transporte (Prefeitura do Rio de Janeiro)
- Cartilha de orientações para síndicos sobre elevadores (CREA-RJ)
- Comissão aprova projeto que prevê manutenção mensal de elevadores (Câmara dos Deputados)
- Tudo sobre manutenção de elevadores em condomínios (SíndicoNet)
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Periodicidades são referências comuns de normas e do mercado. Valem primeiro o manual do fabricante, a legislação do seu estado e município, a orientação do responsável técnico e a convenção do condomínio. Este material não substitui laudos nem a ART de profissional habilitado.